Dos casas en un sitio: cómo hacerlo legalmente

La construcción de una segunda casa en el sitio es una perspectiva tentadora: las comunicaciones están cerca y no hay necesidad de gastar dinero en comprar un terreno. Pero cuán legal es; ¿Habrá algún problema durante el proceso de registro que no se pueda solucionar? Hablaremos de esto en el artículo.

¿Donde empezar?

Tan pronto como surgió la idea de construir una segunda casa, debe asegurarse de que esto se pueda hacer y la casa se registrará posteriormente. Las leyes que hoy regulan este tema no limitan directamente el número de casas en un sitio destinadas a la construcción de viviendas individuales, así como en casas de veraneo y parcelas subsidiarias personales. Pero hay una serie de restricciones con respecto a los edificios en sí, que incluyen:

• altura del edificio: no más de 20 metros;
• número de pisos: el número máximo de pisos es 3.

El área de jardines y edificios residenciales no está sujeta a restricciones; hay una diferencia en el proceso de notificación. Si el área del edificio no supera los 500 metros cuadrados, solo es necesario notificar al organismo autorizado de la CMU. En el caso de que el área del edificio supere los 500 cuadrados, será necesario desarrollar y acordar los documentos del proyecto, realizar un examen y obtener el permiso para poner la casa en funcionamiento.

Para asegurarse de la legalidad del evento, es mejor familiarizarse primero con las reglas de uso y desarrollo del suelo del municipio (PZZ), el territorio al que pertenece la parcela. Y también en los organismos de autogobierno local es necesario obtener un GPZU (plan de urbanismo de un terreno).

De estos dos documentos quedará claro: ¿es posible construir un segundo edificio residencial en el sitio? si es posible, en qué lugar del sitio colocar la casa y en qué parámetros y restricciones confiar. Si está prohibida la construcción de una segunda casa en el sitio, puede averiguar en GPZU y PZZ cómo sortear las restricciones. Por ejemplo: para reducir el área de la casa en el sitio; organizar medidas para la protección de objetos si el sitio está ubicado en la zona del patrimonio cultural.

¿A dónde acudir con una pregunta y qué documentos proporcionar?

Es necesario ponerse en contacto con un especialista de una organización de diseño con licencia con esta pregunta. El ingeniero catastral elaborará un plan técnico para la construcción. Para elaborar un plan técnico, se requiere una declaración regulada, cumplimentada en un formulario especial.

La declaración indica:

• datos del propietario;
• esos objetos descripción;
• número catastral del terreno;
• cuarto número catastral;
• tipo de edificio;
• ubicación del objeto.

Se adjuntan a la declaración:

• un extracto de un terreno del Registro Unificado Estatal de Bienes Raíces;
• plano de cada piso del edificio;
• dibujo;
• consentimiento para el procesamiento de datos.

Además, la documentación irá al procedimiento de registro en Rosreestr. Los documentos recopilados se pueden enviar de dos formas: a través del MFC; a través del portal de Servicios del Estado en la cuenta personal del usuario. Este tema será considerado en el gobierno local o por una autoridad ejecutiva local.

¿Por qué razones pueden negarse a construir una segunda casa en el sitio?

Los funcionarios no siempre dan permiso para construir una segunda casa. En la gran mayoría de los casos, los rechazos se deben a las siguientes razones:

• exceder el porcentaje máximo de desarrollo territorial;
• la imposibilidad de observar las sangrías de los límites de tenencia de tierras vecinas, en relación con las cuales se violarán los valores mínimos permisibles;
• el estatuto de una asociación de jardinería sin fines de lucro prohíbe o restringe tales acciones (si el sitio es parte de SNT);
• el terreno está ubicado en una zona de protección del agua o de protección sanitaria;
• en el sitio hay objetos protegidos incluidos en el registro del patrimonio cultural.

De uno a dos

Existe otro vacío legal en la ley que le permite eludir las prohibiciones y restricciones sobre la construcción de una segunda casa, delimitando el terreno en dos parcelas. Para implementar este plan, el propietario debe comunicarse con un especialista catastral que preparará los documentos para la presentación de registro en Rosreestr. Después de este procedimiento, Rosreestr cancela los datos de la adjudicación de tierras anterior y registra nuevas parcelas. El número de parcelas no se limita a dividirse en dos; si lo desea, puede crear varias formaciones terrestres.

Al implementar esta opción, debe saber:

• las parcelas de tierra recién formadas heredan completamente el propósito previsto y los tipos de uso de la parcela dividida;
• una casa en un nuevo terreno solo se puede construir si se completa de acuerdo con las normas y reglamentos de planificación urbana;
• las nuevas áreas deben exceder los estándares mínimos de área permitida;
• en el nuevo terreno no debería haber prohibiciones ni restricciones de construcción.

Para evitar rechazos en la construcción de un edificio residencial, debe obtener información de antemano sobre el potencial del sitio recién formado. No servirá de nada dividir el terreno en dos o más parcelas si, al final, no se permite la construcción de la casa.

Edificio agrícola

Otra decisión complicada puede ser la construcción de una casa pequeña, según el proyecto, que se parezca a una cabaña de verano ordinaria. Tal edificio puede registrarse como una dependencia. La opción es rentable, ya que en ocasiones puedes enfrentarte a dificultades a la hora de registrar una segunda vivienda. Por ejemplo, si las comunicaciones no lo permiten: no hay suficiente voltaje en la red eléctrica; presión de agua débil en el sistema de suministro de agua; presión de gas insuficiente en la línea. En estos casos, la casa no puede considerarse un objeto residencial, ya que no tiene la capacidad de proporcionar comunicaciones vitales. Estos problemas no son infrecuentes en las aldeas.

Pero puede prescindir del permiso por completo e instalar una estructura ligera sin capital. Esta es una buena opción cuando necesita aumentar el espacio habitable y hay problemas con el permiso.

¿Tiene edificios ilegales en el sitio? ¡Escribe en los comentarios!

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